华体会全站-设计师透露LOL新射手“永岚”设计思路：跟泽丽确实很像，中期爆发力很足

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　　商业存活的真谛之一

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　　区域人口数量决定商业的存活基础、区域人口素质决定商业的溢价空间

　　自古以来：有人的地方，就能做生意。

　　商业通过投资回报来抵消本身承担的价值与租金，所以消费额是商业追求的首要目标，消费额来源于人均消费标准以及客户数量，所以归根到底，客户数量是商业存活的基础。足量的消费客户来源才能保障商业的正常运营。

　　区域人口素质决定了人均消费水平，人均消费水平越高，在客户基数一定的基础上，可以不断增加商业的消费额，所以，可以说周边人口素质关系着商铺未来的溢价空间。

　　以位于北京丰台三环沿线商业项目【西宸广场】为例，项目5公里的半径范围内，幼儿园、小学、中学林立，特别是首经贸大学和30余家医疗机构，带来大量流动性消费客群。【西宸广场】将因享有周边巨量常住消费客群而成为商业热点。

　　评判【西宸广场】项目周边小区人口消费水平，可以从其住宅房价以及周边分布人群判断。以地铁首经贸站为圆心，附近分布着万年花城小区一期、二期、四期、五期等。未来也即将兴起以葛洲坝地产樊家村地块、钓云台项目等为主的高端社区。加之项目周边分布了首经贸大学以及众多中小学、医院等，其区域人均消费水平看涨。

　　（西宸广场效果示意图）

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　　商业存活的真谛之二

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　　区域位置活力决定商业的成长空间

　　随着北京的经济腾飞和城市建设不断推进，北京的核心城区已经由环绕古城的二环扩展至三环，随着北京城市规划的不断升级，三环的地理位置愈加重要。北京近几年新兴的成熟商圈大部分集中在三环沿线。公主坟商业中心、木樨园商业中心、CBD、燕莎商圈等新兴商圈迅速崛起，组成三环沿线的重要商业发展带，三环沿线商业随着众多商圈的崛起以及发展逐渐变得成熟以及饱和。

　　而盘点三环沿线中依然处于快速发展中商业区，非丰台板块莫属。根据北京市丰台区卢沟桥乡人民政府官方网站数据，2016年，丰台区共实现社会消费品零售额1075.3亿元，同比增长6.8%，增速比北京市高0.3个百分点，消费总量居城六区和全市第三，增速居城六区第二位、全市第十三位。然而丰台区商业面积仍存上涨空间，未来其商业发展潜力巨大。

　　（西宸广场项目位置示意图）

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　　商业存活的真谛之三

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　　区域位置商业存量决定竞争程度

　　商圈饱和度是判断一个区域同类竞争激烈程度的一个指标。而商圈饱和度又与人均商业面积有关，商业面积与人口比例的合理区间为0.8-1.2之间，表明一个区域商业发展的成熟程度，数值越高表明商业发展的越成熟，然而当城市人均商业面积大大超过了饱和度，竞争也会随之加剧。

　　早在2014年，北京市政府部门便发文规定，北京市的核心区域禁止新建房地产开发经营中住宅类项目，明确东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。北京三环内的商业项目更是少之又少。

　　以西宸广场所处板块为例，项目周边3公里内体量超过3万方的商业综合体供应量十分有限，无法充分满足周边常住人口的商业需求，按照正常商业面积人口配比计算，区域商业饱和度严重不足，西宸广场面对的同类竞争压力大大缩小。

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　　商业存活的真谛之四

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　　地铁上盖的意义

　　地铁带动了人流、物流和财富流。拥有密集地铁网的枢纽，永远是经济金融的核心，更是维系城市发展的经济命脉。

　　地铁交通体系四通八达，大大提高了城市各区位的可达性和便利性，从而赋予了“地铁房”更大的价值上升空间，这是地铁驱动周边楼市旺盛的关键因素。

　　龙湖西宸广场，位于北京三环半径之内，择址地铁10号线与房山线(规划中)交汇处——地铁首经贸站，置身西三环丽泽金融商务区的同时，深受总部基地人群辐射。五公里内辐射多个社区常住人口，核心区域+地铁上盖+百万客流，奠定了西宸广场未来抢手之势。

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　　商业存活的真谛之五

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　　产品设计，意在客流转化为有效消费客流的能力

　　一个商业的产品设计好坏决定了商业的成败。商业设计师们不是设计建筑，而是在营造带动和产生商业价值的场所。

　　商业的客流动线是产生商业价值的因素之一：当顾客还未走入一家商场，仅是路过时，就已进入了设计师预先设定的商业引流规划中，这些规划可以将客流转化为有效消费力，从而有些看似简单甚至毫无艺术感的空间，其实是经过精心测量计算而营造出的商业获利空间。

　　可视性（昭示性）原则，所有商铺的布置必须能够被购物者看到，才能实现其业务价值。特别是对于大型商场，加大可视性可以对公共购物产生引导作用。

　　合理的面积段划分原则，合理的面积划分对于商业的业态规划以及出租率起到了至关重要的作用。

　　充足的停车位原则，随着中国经济的快速发展，私家车已经成为主要交通工具，然而很多购物中心的停车设施跟不上发展的需要，让停车问题变得异常突出，所以合理的设计停车位，也会成为有效客户到达率的重要因素。

　　【西宸广场】项目商业三面临路，外围交通通达性高，内部设计2个内街广场以及以及约1500平米的临地铁休闲广场，大大增加了客流的分布面积；同时将内街铺设计成面向广场的昭示性高的铺位，增加商业引导性。合理的划分商业面积，并搭配足量地下、地上停车位，满足商业的各项价值提升需求。

　　（西宸广场效果示意图）

　　随着2017年3月份新一轮的调控政策之后，住宅市场开始逐渐回归其“居住属性”，房地产市场更加规范，而在中国脱虚向实的经济发展进程中，商业地产也开始凸显其经济推动作用，成为新一轮经济飞升的重要商业发展载体。